江苏大学后勤管理处   陆云松

在计划经济年代，当时的住房保障体系决定了我国各高校都普遍存在着规模不小的教职工家属区、单身教职工公寓和各类其他教职工住房，先是全部由教职工租住，随着政府房改的全面推进，家属区的住房多数已经出售给了居住其中的教职工。随着高校的大发展和高校自主办学地位的不断提高，大量人才引进，大量人才流动，使传统意义上的高校家属区的管理和单身教职工公寓的管理工作面临新的挑战，本文就高校现行的住房管理工作浅析如下：

一、高校住房管理的现状

一般高校的住房管理分为两块，一块是货币化分房即房贴发放工作及其配偶单位房贴发放时的查档工作；另一块是实物住房的管理，其中包括成套租用房的管理，单身教职工公寓、引进人才过渡用房等各类教职工住房的管理。

住房管理的机构一般都由学校的房产处、资产处或后勤管理处作为学校的职能部门进行管理，同时，多数高校设有住房管理与改革委员会，简称“房管会”，具体的住房管理工作在学校“房管会”的监督下开展。

多数高校都全面实施了住房分配货币化，对98年12月以后工作的房改“新职工”实现逐月发放住房补贴的办法，对98年11月以前参加工作的房改“老职工”实行发放一次性购房补贴的办法。同时，各高校都还存在着数量不少的成套房、单身教职工公寓、引进人才过渡用房等公有租用住房，这些住房的管理任务仍然很重，管理的矛盾仍然很多，各种不同的用房需求与存量住房严重不足之间的矛盾十分突出。

二、高校住房管理存在的问题和面临的形势

（一）存在的问题

1、房改的遗留问题仍然很多

92年国家开始房改，各高校都纷纷开始了与政府同步的住房改革，这是一个涉及教职工切身利益的重大改革，情况复杂，矛盾多，加上原来高校的办学模式较封闭，普遍存在着学校办社会的现象，校园内普遍存在家属区，家属区和校园难以隔离等房改问题众多。  十多年来，一批批房改引起的问题都在不断推进的房改过程中得到了有效解决，但渐进式的房改造成的住房遗留问题仍在不断出现，这些问题历史背景复杂，不少问题已是物是人非，而这些问题如果处理不好就可能成为校园建设的不稳定因素。

2、制度虽不缺失，但适用性差，力度不够

十多年来，各高校在住房改革和管理方面都在努力和政府的政策接轨，做了大量工作。各高校在租用房和产权房的管理上都形成了系统的管理规范，特别是在单教公寓的管理和引进人才用房的管理上都有成套的管理文件，“提租同时发放租金补贴”的管理办法在各高校得到了实现，管理层面上的制度并不缺少，但由于房改的复杂性、高校近年来的快速发展和各高校具体情况的不同，使得这些制度的适用性在降低，管理的力度弱化，已经不能适应当前高校提升内涵建设和快速发展的需要。

3、新的各种住房需求不断增加，存量房源枯竭造成供需矛盾突出

实行住房分配货币化以来，各高校对教职工住房的分配基本实现了货币化，但由于高校发展的历史，各高校教职工的不同住房需求仍不断增加，如引进人才过渡用房，青年教工的单教公寓用房，青年教工的结婚过渡用房，各种名目的短期借房数量增加，而高校停止住房建设，存量房源已经枯竭，这个矛盾十分尖锐。

4、单身教职工公寓和引进人才过渡用房的管理难，周围不灵的形象十分严重

目前各高校都普遍存在着相当数量的青年教师单教公寓，也存在着一定数量的引进人才过渡用房，这些单教公寓和引进人才的过渡用房普遍存在着周转不灵的现象，造成存量房源严重不足，有的教职工虽然自己买了房子可过渡用房或单教公寓仍然不退。

5、家属区的物业管理难度大

高校家属区的存在是高校办社会的历史产物，随着高校管理层次的提升，高校办社会的现象得到了改变，后勤社会化的不断推进和深入，把社会能办的事交给社会去办，可家属区的物业管理推进工作十分困难，主要是教职工的观念一时难以转变，福利后勤的思想根深蒂固。

房屋出售了，产权归教职工个人了，可房屋的公用部位，公用设施和公共部分的维修、小区道路的设施等仍由学校负责，长期福利后勤使得教职工不愿交纳物业管理费的现象普遍存在。

总之，教职工的住房观念及房改推进的矛盾仍十分突出，信用缺失也使住房管理的难度不断增大，住房管理事实上的缺位更使得新的住房问题不断产生。

（二）面临的形势

1、人才流动性加大，租用房的动态管理难度加大，

随着高校自主办学地位的不断提高，人才的流动性不断增大；学科建设的此消彼长，各校办学特色的不断显现，都会造成人才流动速度的加大。这就要求我们对租用房的管理要做到动态管理，走则退房，进则配房，给我们租用房的管理带来了难度和压力。

2、货币化房改的推进与事实上困难教职工对住房的需求矛盾突出

98年开始，政府开始住房改革，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，这标志着我国的住房改革进入了实质性阶段，由于人们观念一时难以跟上房改的脚步，加上事实上确有不少教职工在住房问题上存在很大困难，有的是一时的困难，有的是在相当一段时期内存在住房困难。一刀切是政策和改革的需要，可改革无情，人有情，我们既要无情地推动房改工作，也要有情地面对确实存在困难的这一批人群。政策上的停止实物分配与确实存在着的住房需求之间的矛盾现实中难以调和。在高校大发展的时候为了做好后勤保障，为了服务学校发展和人才建设的主目标，各高校纷纷出台了各种配套的政策措施，以此来平滑政策的刚性，做到无情改革，有情操作。

3、家属区产权房的交易管理难度大

高校房改开始后，公有住房大面积出售，教职工获得了房改房，也就是说有了自己的产权房，这些产权房集中在学校的家属区，随着高校办学的开放，人才流动的加大，人们对在学校范围内进行房屋产权转移的政策不满，特别是物权法出台后，教职工为了维护自己的切身利益，教职工要求自主上市交易的呼声很高，这样的要求是合乎情理的，也是合法的，可家属区的特殊地理位置和历史演革让学校很难简单放开家属区的房屋自由上市交易。

若全面放开交易，高校的家属区将很快成为社会的住宅小区，家属区的居住人员会纷繁复杂，学校承担的物业管理服务对象不再全部是学校的教职工，不少家属区和学校相通相连，管理问题更是难以进行，出现了放也难，不放也难的两难局面！

三、高校房产管理工作的思考与探索

1、坚持住房分配货币化的方向不动摇

高校的住房管理要坚持高校后勤社会化的方向，坚持住房分配货币化不动摇，高校办社会的现象应该成为过去，把社会能够承办的事交给社会去办。有的高校，为解决眼前教职工住房的困难，在货币分房的方向上坚持得不好，虽然能一时解决眼下部分教职工的住房困难，势必给将来的住房管理带来无穷的麻烦。只有坚持住房分配货币化，才能最终走出住房分配与管理的误区和困境。

2、进一步完善和及时调整租用房管理办法，以适应新形势的要求

高校住房管理的政策和文件已成系统，但还需要面对新的形势不断完善，面对不同的新的用房需求，一味地用政策加以拒绝，用堵的办法不是好办法，要疏通，要用疏的办法来解决，要不断创新管理制度，以改革创新的精神不断完善我们的管理规范，使我们的管理规范能适应新形势，根本性地服务学校的内涵建设，服务学校发展的中心目标，服务人才建设，服务学科建设，服务学校的中心工作。所以创新管理制度，不断调整租用房的管理，以适应不断发展的形势需要。是我们房管工作的职责和使命。我们一定要以改革创新的精神统领房产工作，实事求是，服务中心，创新体制，创新机制，创新规范。

3、以人为本，引入经济杠杆，开通特殊用房需求的解决通道

以人为本是我们一切管理工作的基础，住房管理是涉及教职工切身利益的一项十分重要的工作，住房是人居的地方，住房管理做不到以人为本，难以让教职工感受到学校以人为本的管理。所以，在这里尤其要体现以人为本的管理思想，把以人为本的管理思想落实到我们管理工作的具体实践中，体现到我们住房管理的系统文件中。可以通过引入经济杠杆，导入社会资源配置方法，开通特殊用房的配置渠道，为学校分忧，为教职工解难。

4、周转性过渡用房加大经济调控力度

对于校内周转性过渡用房可以通过加大经济调控的力度进行调控，周转房周而不转的原因复杂，其中最重要的一个原因就是周转性教师公寓的房租存在很大的福利性，只有努力消除其租金的福利性，让租金与市场租金接轨或略高于市场租金才能有效调整周转性教师公寓的周转。由于高校内存在着学生考研一族的租房需求，使得校内对租用房的需求很高，若教师周转性公寓的房租存在福利，则租房者通过转租就可从中谋利，存在着管理上的经济漏洞。为了补漏，只有通过加大经济调控的力度，具体就是通过提高租金标准，消除其房屋租金的福利性，使其无利可图。对确实需要照顾安置的教职工，可以对其作必要的租金补贴，这就是所谓的提租补贴。

5、创新单身教职工公寓的管理模式

单身教职工公寓的管理模式一般高校都是在房地产管理处、资产管理处或是后勤管理处，由具体的住房管理科来实施配置和管理，房产掌握在房产科，分配掌握在房产科，管理也掌握在房产科。每次新教职工到校报到后，总是拿着人事处的报到条子到房产科来由房产科的人员安排单教房间，住南面还是住北面，住第几层，住第几幢，全由房产科的同志安排，入住不用签约，事实上的房东与房客关系模糊，这种安排带有浓浓的行政色彩。所以这样的安排总是不能让教职工满意。学校规定的双人间房屋，一旦一个同志调离后，在实践中绝难能够再安排其他教师入住的；有的教职工先行入住后，马上就把门锁换了，借故安全问题干脆自己加了防盗门的也比比皆是。在单教公寓的管理上，学校的后勤服务集团只是做了一些面上的物业管理工作，笔者认为这样的管理模式容易造成管理与被管理对象的角色模糊，而事实上在具体的管理实践中，这样的角色模糊给我们的管理带来了不少的麻烦，使我们在单身教职工公寓的管理上困难重重，举步维艰，在这里我们忽视了高校后勤社会化的大背景，没有利用好高校后勤社会化的管理资源。角色的模糊造成观念的混乱，笔者认为这是我们的管理模式让我们的教职工产生了情感依赖和观念模糊。

实践中我们完全可以也应该把这些单身教职工公寓全部交由后勤服务集团进行管理，资产管理部门作甲方，象政府一样做好房改政策的制订和落实，具体公寓的物业管理、调配管理和其他服务管理全部由后勤服务集团根据市场化、企业化的管理通则和要求实施管理。后勤服务集团成立象学生公寓中心一样的单教公寓中心对公寓实施全面的酒店式管理，根据教职工不同的市场需求对单教公寓进行必要的改造、装修和配置，就象教职工食堂供应高中低档不同品种的菜一样，形成高中低档不同档次的单教公寓房间，以满足不同层次的消费需要。

根据市场需求进行菜单式的改造，同样是根据市场需求提供酒店式的服务和管理，是引入市场管理法则，运用经济杠杆实施单教管理的新模式。在这种新型的管理模式下，学校资产管理部门作为甲方只是根据学校的具体情况制定租金补贴政策并对符合补贴政策的教职工实施租金补贴。教职工拿了租金补贴后自己到公寓中心去租房，根据公寓中心的房源情况自主选择，签订入住协议后入住其相应的房间，这样做就如宾馆的吧台一样，带着浓浓的市场配置资源的商业色彩，完全改变了过去单教公寓的管理模式。

管理模式改变了，人们的观念也会慢慢跟着转变，比空洞的说教好多了。所以，笔者认为，转变一种管理模式会带动教职工住房观念的根本性转变：学校给不给租金补贴、给多少租金补贴是学校与教职工劳动合同中体现的事，拿了租金补贴后，既可以在社会上自主选租房屋，也可以到公寓中心去选租房屋。最终住到哪里？住多大的房子？住什么档次和标准的房子完全是教职工个人的事。契约化的管理，市场化的服务，不但有利于高校住房资源配置效率的提高也有利于和谐校园的建设，还能推动我们教职工的住房观念在我们具体的管理过程中得以根本性的转变。

6、实现家属区物业管理的社会化，

对于家属区的物业管理，要坚定不移地走社会化的道路。学校要下决心先把小区的环境等按社会小区的相关要求整治到位，在小区与学校之间建起围墙，把家属区分割出校园，对小区内的房屋建立起维修基金，学校不再对小区进行水、电、气、汽和校园网的转接转供，割断小区与学校的脐带，使其与学校剥离。然后建立起业主委员会，建立起小区业主自治的社会化物业管理模式。起初可由学校后勤按市场法则实施物业管理，最后走向由业主委员会招标选择社会物业管理公司对小区进行物业管理。把学校的家属区转化为社会的居民小区。如此整治后，家属区房屋的继承、上市交易问题也都迎刃而解了，家属区的物业管理规范后，既符合新颁布的物权法，更是从根本上保护了家属区教职工的切身利益。

7、加大处置历史遗留问题的力度和速度。

住房的历史遗留问题无不涉及教职工的切身利益，都是特定历史条件下遗留下来的住房问题，在处理历史遗留问题时，适用政策要准，既要考虑当时的政策背景，尊重历史，又要考虑现实，充分考虑教职工的切身利益，在尊重历史、尊重事实的基础上，灵活处理，快速处理，既对学校负责，也对当事人负责。同时，理一件结一件，决不拖泥带水，决不在处理问题中产生新问题。为和谐校园的建设，为了让教职工的根本利益得到充分保护，一定要加大历史遗留问题的处理力度和速度。

总之，在高校后勤社会化的大背景下，我们的住房管理与改革工作一定要坚持走“住房分配货币化，服务社会化，管理市场化”的道路，努力为学校教职工队伍的稳定做好住房方面的保障工作。